Table of Contents

Что такое предварительное одобрение кредита?

Предварительное одобрение кредита - это формальная оценка кредитором вашего финансового здоровья, включая доход, кредитный рейтинг, историю занятости и существующие долговые обязательства. В отличие от предварительной квалификации, которая часто является быстрой оценкой, основанной на данных, предоставленных самим себе, предварительное одобрение включает в себя жесткую проверку кредита и проверку документов. Результатом является предварительное одобрение, в котором указывается максимальная сумма кредита, процентная ставка (часто подверженная изменению) и условия, для которых вы имеете право. Это письмо говорит продавцам, что вы серьезный, проверенный покупатель с финансированием, уже выстроенным, давая вам значительное преимущество на конкурентных рынках. Для большинства обычных и поддерживаемых правительством ипотечных кредитов предварительное одобрение является первым важным шагом после принятия решения о покупке.

Процесс предварительного утверждения в деталях

Процесс предварительного одобрения обычно начинается с заявки на получение кредита. Вы предоставите последние платежные закладки, W-2 или налоговые декларации за последние два года, банковские выписки и доказательства любого дополнительного дохода (например, бонусы, алименты). Кредитор запускает ваш кредитный отчет, чтобы проверить ваш счет и историю. Затем они вычисляют ваш отношение долга к доходу (DTI) - ваш общий ежемесячный долг, разделенный на ваш валовой ежемесячный доход. Большинство кредиторов требуют DTI в размере 43% или ниже для предварительного одобрения, хотя некоторые программы позволяют до 50%, если другие факторы сильны. Весь процесс может занять от нескольких часов до нескольких дней, в зависимости от рабочей нагрузки кредитора и того, как быстро вы подаете документы. После утверждения письмо действительно в течение 60-90 дней.

Важно понимать, что предварительное одобрение не блокирует процентную ставку. Ставки колеблются ежедневно, пока вы фактически не заблокируете одну с полным приложением. Однако предварительное одобрение дает вам четкую картину того, что вы можете заимствовать на основе текущих рыночных условий. Многие кредиторы предлагают вариант «плавающего вниз», если ставки падают до закрытия, поэтому стоит спросить.

Как предварительное одобрение напрямую влияет на вашу покупательную способность

Покупательная способность - это не только максимальная сумма кредита; это диапазон цен домов, которые вы можете реально себе позволить, включая налоги, страхование и обслуживание. Предварительное одобрение устанавливает жесткий верхний предел на основной кредит, но фактический ежемесячный платеж зависит от процентной ставки и срока кредита. Например, предварительно утвержденная сумма в размере 300 000 долларов США под 6% процентов (30-летний фиксированный) приводит к основной и процентной выплате примерно 1800 долларов США в месяц - до добавления налогов на имущество и страхования. Если налоги и страхование добавляют еще 500 долларов США, ваш общий платеж за жилье может составить 2300 долларов США, что может напрячь бюджет, если ваш ежемесячный доход составляет 6 000 долларов США (ваш ДТИ будет 38% - приемлемо, но жестко).

Предварительное одобрение также влияет на вашу переговорную способность. Продавцы знают, что предварительно одобренный покупатель с меньшей вероятностью получит финансирование. В ситуациях с несколькими предложениями многие продавцы выберут предварительно одобренного покупателя вместо одного без предварительного одобрения, даже если цена предложения немного ниже. Это может сэкономить вам деньги в долгосрочной перспективе, потому что вы избегаете войн торгов и можете договориться о лучшей цене. Кроме того, с предварительным одобрением вы можете уверенно делать покупки для домов, избегая эмоционального разочарования от влюбленности в недвижимость, которую вы не можете финансировать.

Расчет вашей истинной максимальной цены покупки

Ваша сумма предварительного одобрения является отправной точкой, но ваша покупательная способность может быть ниже из-за затрат на закрытие, требований к первоначальному взносу и частного ипотечного страхования (PMI), если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%. Например, если вы предварительно одобрены на сумму 350 000 долларов США, но у вас есть только 5% первоначального взноса (17 500 долларов США), вам нужно будет добавить затраты на закрытие в размере 2-5% от покупной цены. Это означает, что вы можете эффективно предложить до 340 000 долларов США, чтобы оставаться в своих резервах ликвидных денежных средств. Использование онлайн-калькулятора ипотеки Бюро по финансовой защите потребителей [[FLT: 1]] может помочь вам моделировать различные сценарии.

Кроме того, тип кредитов имеет значение. Кредиты FHA позволяют более низкие кредитные баллы и первоначальные платежи, но имеют более высокие страховые взносы по ипотечным кредитам. Обычные кредиты требуют более сильного кредита, но могут предлагать более низкие ставки для заемщиков с высоким кредитом. Кредиты VA (для ветеранов) и кредиты USDA (для сельской собственности) не имеют первоначального взноса, но имеют строгое право. Ваше предварительное одобрение определит, к какой кредитной программе вы имеете право, что непосредственно влияет на вашу покупательную способность.

Преимущества за пределами основ: почему предварительное одобрение является стратегическим инструментом

  • Быстрый процесс покупки: Предварительное одобрение уменьшает сюрпризы андеррайтинга, потому что большая часть вашей финансовой документации уже проверена. Это может сократить сроки закрытия на 10-15 дней. Агенты по недвижимости часто отдают приоритет показу домов предварительно одобренным покупателям, потому что они с большей вероятностью закроются.
  • Лучшее плечо для переговоров: Продавцы видят письмо с предварительным одобрением в качестве доказательства того, что вы можете выполнить. На конкурентных рынках вы даже можете запросить более быструю временную шкалу закрытия, которая может быть привлекательной для продавцов, которые хотят быстро двигаться.
  • Чистый бюджет и пониженный стресс: Знание вашего лимита не позволяет вам тратить время на недвижимость за пределами вашего диапазона. Это также помогает вам мысленно подготовиться к истинной стоимости владения недвижимостью, включая налоги на недвижимость, сборы за жилье и средние коммунальные услуги.
  • Определяет финансовые проблемы на ранней стадии: Процесс предварительного утверждения может выявить ошибки в вашем кредитном отчете, высокое использование кредита или пробелы в документации. Решение этих проблем до того, как вы сделаете предложение, может спасти вас от отказа позже. Например, один клиент обнаружил медицинскую коллекцию, которая не была их - исправление этого повысило их кредитный рейтинг на 40 пунктов и снизило их ставку.
  • Потенциальные преимущества блокировки ставок: Некоторые кредиторы предлагают заблокировать процентную ставку по предварительному одобрению за плату или в качестве акции. Это защищает вас, если ставки растут, когда вы совершаете покупки.

По данным Национальной ассоциации риэлторов, предварительно одобренные покупатели в два раза чаще выигрывают войну торгов по сравнению с покупателями без предварительного одобрения. Это преимущество особенно важно на рынках, где запасы низкие, а множественные предложения являются обычным явлением.

Ограничения и риски предварительного утверждения

Предварительное одобрение не является окончательным обязательством по кредиту. Это условное предложение, которое требует от кредитора позже проверить стоимость имущества (через оценку), вашу постоянную работу и то, что ваши кредиты и финансы остаются стабильными. Если вы потеряете свою работу, возьмете на себя новый долг (например, автокредит или кредитная карта), или ваш кредитный рейтинг падает из-за несвоевременной оплаты, кредитор может снять предварительное одобрение или изменить условия. Аналогично, если оценочная стоимость дома ниже покупной цены, вам может потребоваться принести больше денег или пересмотреть условия.

Еще одним ограничением является кредитный запрос. Один жесткий рывок обычно снижает ваш кредитный рейтинг на 5-10 пунктов, но несколько запросов в течение короткого периода (14-45 дней) для того же типа кредита рассматриваются как один запрос с помощью моделей кредитного рейтинга. Однако, если вы совершаете покупки, не понимая этого правила, вы можете непреднамеренно нанести вред своему счету. Кроме того, срок действия писем предварительного одобрения истекает; если ваш домашний поиск занимает более 60-90 дней, вам может потребоваться повторное одобрение (другое жесткое тянуло).

Защита вашего статуса предварительного одобрения

Чтобы сохранить ваше предварительное одобрение нетронутым, следуйте этим рекомендациям: - Избегайте крупных покупок , таких как мебель, автомобили или лодки, до закрытия. - Не меняйте работу , если новая позиция не находится в той же области, и вы можете документировать стабильный доход. - Кредиторы предпочитают не вносить большие суммы наличных денег без бумажного следа. - Оставайтесь на курсе всех счетов и избегайте просроченных платежей. Один пропущенный платеж может снизить ваш счет и поставить под угрозу одобрение. - Общайтесь с вашим кредитным офицером , прежде чем делать какие-либо финансовые шаги.

Статья в «Инвестотопедии» о предварительном одобрении против предварительной квалификации объясняет, что кредиторы будут повторно вытаскивать ваш кредит до закрытия, поэтому поддержание вашего финансового профиля имеет важное значение.

Стратегии для укрепления покупательской способности до и после предварительного одобрения

Улучшите свой кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг является единственным крупнейшим фактором процентной ставки по вашему кредиту. Один пункт может стоить или сэкономить вам тысячи долларов в течение срока кредита. Чтобы повысить ваш счет: вовремя оплатить все счета, снизить остатки по кредитной карте до менее 30% от лимита (в идеале до 10%), избежать открытия новых счетов и оспорить любые ошибки в вашем кредитном отчете. Разница даже в 20 пунктов может снизить вашу ставку на 0,125%, что на кредит в 300 000 долларов экономит около 22 долларов в месяц или 7 920 долларов в течение 30 лет.

Снизьте соотношение долга к доходу

Оплата кредитных карт, студенческих кредитов или автокредитов перед подачей заявки. Даже небольшое сокращение долга может улучшить ваш ДТИ. Например, погашение ежемесячного автоплатежа в размере 200 долларов увеличивает сумму ипотеки, на которую вы можете претендовать примерно на 30 000 долларов (в зависимости от ставки). Если вы не можете погасить долг, рассмотрите более длительный срок кредита или созаемщика с сильным доходом.

Сохранить более крупный авансовый платеж

Авансовый платеж в размере 20% или более устраняет частное ипотечное страхование (PMI), снижает ежемесячные платежи и может квалифицировать вас для более низких ставок. Это также сигнализирует о финансовой стабильности кредиторам. Если 20% не представляется возможным, рассмотрите кредиты FHA (3,5% вниз) или обычные кредиты с всего 3% вниз. Однако более крупный первоначальный взнос непосредственно увеличивает вашу покупательную способность, потому что вы можете предложить больше, чем оценочный разрыв.

Получить Co-подписчика или Co-заемщика

Добавление супруга, родителя или партнера с сильным кредитом и доходом может значительно повысить вашу покупательную способность. Доход и активы созаемщика добавляются к заявке, в то время как любой долг, который они приносят, также включен. Это может помочь вам претендовать на более высокую сумму кредита или лучшую ставку.

Кредиторы магазинов за лучшие условия предварительного одобрения

Не все кредиторы оценивают риск одинаково. Некоторые могут предлагать более высокие суммы предварительного одобрения на основе различных ограничений DTI. Разумно получить предварительное одобрение двух или трех кредиторов в коротком окне (например, 14 дней) для сравнения предложений. Посмотрите не только на максимальную сумму кредита, но и на процентную ставку, сборы и затраты на закрытие. Немного более низкая ставка может сэкономить десятки тысяч долларов. Используйте руководство по предварительному утверждению от Bankrate , чтобы понять различия, характерные для кредиторов.

Обычные промахи, подрывающие предварительное одобрение

  • Предполагая, что предварительное одобрение означает окончательное одобрение: Многие покупатели расслабляются в своих финансовых привычках, думая, что сделка выполнена. Это опасное заблуждение. Кредиторы могут и не отказывают в кредитах при закрытии, если финансы изменятся.
  • Не раскрывая все долги: Некоторые заемщики опускают меньшие долги (например, хранят кредитные карты, личные кредиты), думая, что они не учитываются. Они делают. Неточные заявления могут привести к отказу в мошенничестве или искажению информации.
  • Ожидая слишком долго, чтобы заблокировать ставку: Если вы быстро найдете дом, но задержите блокировку ставки, вы рискуете заплатить больше, если ставки вырастут. Спросите своего кредитора о блокировке ставки после того, как у вас есть подписанное соглашение о покупке.
  • Выбор неправильных кредиторов: Работа с местным банком или кредитным союзом, потому что это удобно, может стоить вам. Онлайн-кредиторы часто имеют более низкие накладные расходы и могут предлагать лучшие ставки. Всегда сравнивайте.
  • Игнорирование тонкой печати: Письма с предварительным утверждением часто имеют условия (например, тип собственности, минимальный первоначальный взнос, требование оценки).

Заключение

Предварительное одобрение кредита - это гораздо больше, чем простой лист бумаги - это стратегический финансовый инструмент, который определяет вашу покупательную способность в конкретных терминах. Пройдя тщательный процесс предварительного одобрения, вы получаете четкий бюджет, повышаете доверие к продавцам и более быстрый путь к закрытию. Однако это не гарантия. Ваша покупательная способность остается хрупкой, пока кредит фактически не будет финансировать. Чтобы максимизировать преимущества, поддерживать финансовую дисциплину, открыто общаться с вашим кредитором и использовать предварительное одобрение в качестве основы для покупки умного дома. При правильном использовании предварительное одобрение позволяет вам действовать с уверенностью на любом рынке, экономя ваше время, деньги и ненужный стресс. Начните с сбора ваших документов, проверки вашего кредита и контакта с доверенным кредитором сегодня. Ваш будущий дом ждет, и предварительное одобрение - это ключ, который открывает дверь.